Dự thảo Nghị định quy định về giá đất (sau đây gọi là dự thảo Nghị định) nhằm mục đích quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.
Đánh giá cao về những điểm mới trong dự thảo Nghị định, tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA vẫn nhận thấy còn một số điểm bất cập.
Đơn cử, tại khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất có quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt theo quy định của Chính phủ sẽ dẫn đến yêu cầu đối với dự thảo Nghị định cần phải bổ sung quy định về định giá đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt.
Thực tiễn tại TPHCM từ khoảng trước và sau năm 2000 đã thực hiện hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt bằng 8% diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng.
Tỉ lệ này sau đó dần nâng lên 10%; 12%; 15% (khoảng năm 2007) và bị “tuýt còi” phải dừng thực hiện cơ chế hoán đổi này kể từ khoảng năm 2008 vì không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2003, 2013.
Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, ưu điểm của cơ chế hoán đổi này là dễ hiểu, dễ làm và nguồn diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp, hoặc giao cho Trung tâm đấu giá tài sản của Nhà nước thực hiện đấu giá, tạo nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước và phát huy được nguồn lực đất đai là các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường.
Vấn đề cần xem xét quy định tỉ lệ hoán đổi không để làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, nên ông Châu cho biết, đã có kiến nghị lên Thủ tướng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất lựa chọn một trong hai phương án.
Phương án thứ nhất, đề nghị dự thảo Nghị định bổ sung quy định hoán đổi các diện tích thuộc diện Nhà nước quản lý hoặc được giao quản lý (sau đây gọi là đất công) nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại bằng 17% (hoặc 18%) diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng.
Cơ sở của đề xuất này, theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, là quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay thường chỉ quy định tỉ lệ đất ở khoảng 25-38% đối với dự án nhà cao tầng; khoảng 45-50% đối với dự án nhà phố; khoảng 50-60% đối với dự án nhà biệt thự, cá biệt đối với trường hợp dự án nhà vườn thì tỉ lệ đất ở rất thấp, chỉ chiếm khoảng 10-15%.
Phương án thứ hai HOREA đưa ra, đó là đề nghị dự thảo Nghị định bổ sung quy định hoán đổi các diện tích đất thuộc diện Nhà nước quản lý hoặc được giao quản lý (sau đây gọi là đất công) nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại bằng với tỉ lệ diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đã có cơ sở hạ tầng và chủ đầu tư dự án được Nhà nước hoàn trả kinh phí đã đầu tư cơ sở hạ tầng.
Cơ sở của đề xuất này như ví dụ minh họa của Dự án nhà ở thương mại A có diện tích 10 ha, trong đó có tổng diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án quy gom lại là 1 ha và dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 với tỉ lệ đất ở là 40%, thì chủ đầu tư phải hoán đổi cho Nhà nước 4.000 m2 đất ở đã có cơ sở hạ tầng trong dự án và chủ đầu tư dự án được Nhà nước hoàn trả kinh phí đã đầu tư cơ sở hạ tầng phân bổ cho phần diện tích đất này.
